Как защитить ваш дом от лишения права выкупа

Благодаря жесткой конкуренции среди кредиторов, ошеломляющему количеству вариантов ипотеки и государственной политике по стимулированию приобретению жилья, больше людей, чем когда-либо прежде, смогли купить дома до спада. К сожалению, увеличение домовладения сопровождалось во многих странах рекордными темпами выкупа, в частности, в период экономического спада. Буквально за пару пропущенных платежей по ипотеке может начаться слушание о потере права выкупа, и прежде, чем вы обретете дом, на который работали, и который было так трудно купить, возможно, вы потеряете его. Что еще хуже, вы все равно можете в конечном итоге задолжать денег, если продажа дома не охватывает ваш остаток кредита, а также выкупа вашего кредита. Если вы под угрозой взыскания, то можете постараться предотвратить этот сценарий, но вы должны действовать быстро.

Шаги

1. 1 Сделайте свой ипотечный платеж вашим главным приоритетом. Если вы имеете серьезные финансовые проблемы, не беспокойтесь о счете кредитной карты, потребительском кредите и других необеспеченных долгах, пока вы не оплатите ипотеку. Единственное, что нужно знать, если вы выберете этот путь, - компании по кредитным картам прямо сейчас могут начать преследовать вас быстрее, чем ваша ипотечная компания. Так что будьте готовы к телефонным звонкам. Отсрочивание этих долгов может привести к накоплению сборов и может повредить вашей кредитной истории, но последствия не настолько серьезны, как отсрочивание по ипотеке, поэтому расставляйте приоритеты в своих долгах соответственно.
2. 2 Получите помощь. Если у вас возникли проблемы с осуществлением платежей, вы можете воспользоваться кредитным консультированием или программами управления задолженностью, которые включают консультирование по жилью. Ваш кредитор может иметь такую программу, или вы можете узнать, предлагает ли ваш локальный жилищный орган консультации по задолженности или услуги уклонения выкупа. Если нет, то выберите агентство кредитного консультирования тщательно, так как некоторые агентства взимают непомерные сборы, которые сделают ваши дела еще хуже. В зависимости от обстоятельств, программа по управлению долгом также может быть хорошим вариантом. Наконец, вы также можете проконсультироваться с адвокатом, особенно если ваша ситуация может быть результатом хищной или обманной практики кредитования. В любом случае, постарайтесь получить помощь быстро, чтобы вы могли воспользоваться всеми возможными средствами, и, прежде всего, будьте осторожны в том, с кем имеете дело (см. ниже предупреждение).
   • Проверьте, поддерживает ли финансовое агентство жилищные средства по наиболее пострадавшим фондам, которые специально предназначены для предотвращения потери права выкупа. http://www.treasury.gov/initiatives/financial-stability/TARP-Programs/housing/hhf/Pages/default.aspx
   • В США Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) ведет список кредитного консультирования и агентств по управлению долгами, утвержденных для работы с HUD кредитами, и они также могут быть в состоянии помочь с другими кредиторами. Там также могут быть государственные или благотворительные программы для обеспечения финансовой или юридической поддержки, чтобы помочь вам избежать потери права выкупа.
3. 3 Немедленно обратитесь к кредитору, если вы не можете сделать свой полный ежемесячный платеж. Не ждите, пока придет письмо от банка, и, конечно не игнорируйте их переписку. Кредиторы, как правило, не имеют желания лишать вас права пользования, и они будут готовы работать с вами, если вы добросовестно прилагаете усилия для уплаты по платежам, и если ваша неспособность сделать это носит временный характер. Вам, скорее всего, потребуется ознакомить кредиторов с банковскими счетами и другими финансовыми документами, чтобы они могли рассмотреть ваше финансовое положение. Они могут договориться о продлении вашего льготного периода за просроченные платежи или позволить пропустить в любом месте от 1-6 платежей в течение 1-2 лет (снисходительность). Они могли бы также принять уменьшенные платежи на срок до 18 месяцев. Имейте в виду, что эти методы являются временными, и вы должны будете "играть в догонялки", как только вы встанете на ноги.
4. 4 Спросите о реструктуризации кредита. Если ваша финансовая ситуация постоянно меняется, временные меры, вероятно, не принесут вам большой пользы. В этом случае, необходимо попытаться договориться о реструктуризации ипотечного кредита. Реструктуризация может принимать различные формы, но обычно она включает продление срока кредита, так, у вас будет больше времени, чтобы платить (и тем самым сделать более низкие ежемесячные платежи), растягивая просроченные выплаты на несколько лет, и / или снижение процентной ставки по кредиту.
5. 5 Получите условия любых предложений в письменной форме. Если вы в состоянии договориться с вашими кредиторами по телефону, попросите их сделать вам предложение в письменной форме. Возможно, вам придется написать им письмо с просьбой о подтверждении.
6. 6 Рефинансирование ипотечного кредита. Рефинансирование иногда является хорошим вариантом, особенно если ваш ипотечный кредит несет высокие процентные ставки. Если вы можете снизить процентную ставку или взять другой тип ипотеки, вы можете быть в состоянии снизить платежи до приемлемого уровня. Имейте в виду, что рефинансирование может быть дорогим, однако вам может потребоваться покрыть затраты и другие сборы. Будьте очень осторожны в вопросе рефинансирования, потому что есть много кредиторов, которые охотятся на людей, находящихся под угрозой потери права выкупа. Вы можете закончить с более высокими показателями или сборами, которые вы не можете заплатить, и вам снова в конечном итоге может грозить лишение права выкупа, но в этот раз с еще меньшим количеством денег.
7. 7 Продайте активы. Если вы не можете работать такими методами, возможно, вам понадобится продать какие-либо имеющиеся у вас активы, в том числе и ваш автомобиль, если вы не слишком в нем нуждаетесь. Попробуйте найти любой способ, чтобы уменьшить свои расходы и заработать больше денег. Если ваши финансовые проблемы являются длительными, сбор средств не сможет решить ваш вопрос в долгосрочной перспективе.
8. 8 Продайте ваш дом. Будет хорошей идеей связаться с агентом по недвижимости на ранней стадии процесса, по крайней мере, чтобы узнать, сколько вы можете получить за ваш дом и как быстро это возможно. Вы не обязаны продавать его, но если вы решите, что продажа является наилучшим вариантом, вы будете иметь фору. В то время как продажа вашего дома не может быть привлекательным вариантом, это все же лучше, чем выкуп на запись, и если у вас есть значительный капитал в доме, вы сможете выйти из сделки с небольшим количеством прибыли. Возможно, вы просто владеете большим домом, чем вы можете себе позволить, и после продажи его вы сможете купить дом, который находится в пределах вашего бюджета.
   • Если суммы, за которую вы можете продать свой дом, не достаточно, чтобы покрыть баланс вашего кредита, кредитор может согласиться принять уменьшенное количество в «предварительной продаже заложенной недвижимости». Короткая продажа позволяет создать полную разрядку долга и повлияет на кредит в течение двух лет. Вы также можете иметь возможность получить часть денег, чтобы помочь текущим расходам или погасить другие задолженности.
   • Покупатель может быть в состоянии взять на себя кредит (взять на себя ваши платежи), чтобы купить ваш дом. Это может помочь вам продать дом очень быстро, и это может быть одним из вариантов, даже если ваш ипотечный договор говорит, что это не возможно. Обратитесь в жилищную консультацию, к агентам по недвижимости, или адвокату, чтобы увидеть, сможет ли эта ситуация сработать в вашем случае.
9. 9 Рассмотрите вариант банкротства. Банкротство является убийственным для вашего кредита, и это не следует воспринимать легкомысленно. Банкротство также является очень сложным, а иногда и дорогостоящим процессом, и вы не сможете сохранить ваш дом, даже если вы объявите о банкротстве. Тем не менее, в зависимости от ситуации, банкротство может быть единственным вариантом для вашего дома, и если вы находитесь в тяжелом финансовом положении, вы должны проконсультироваться с авторитетным адвокатом по банкротству, чтобы обсудить ваши варианты.
10. 10 Дайте кредитору дом. Если другие средства не доступны, можно рассмотреть вопрос о предоставлении кредитору прав на дом, вместо выкупа. Просто перепишите дом на кредитора. В то время, как вы потеряете ваш дом, это не так вредно для вашего кредита, как выкуп. Помните, вы делаете этот процесс проще для кредитора, так что вы должны получить некоторые уступки, например, меньше обязательств по выплате, если дом продается за сумму меньшую, чем остаток кредита. Кроме того, постарайтесь убедиться, что вы сможете остаться в доме достаточно долго, чтобы найти новое жилье. Это должно быть последним средством, и вы можете связаться с адвокатом, чтобы определить, как ваше потенциальное соглашение повлияет на ваши права и ваши финансы.

Советы

• Не выезжайте из вашего дома, когда начнутся разбирательства по поводу выкупа, вы можете потерять возможность требовать определенные льготы (например, одноразовый FHA платеж ипотечного страхования) или средства правовой защиты.
• С любыми кредитными проблемами всегда обращайтесь к своим кредиторам. Сокрытие вашего финансового положения делает его похожим на то, что вы не собираетесь платить, и они будут использовать все имеющиеся зацепки в своем распоряжении. Будьте открыты и честны, и они, скорее всего, пойдут вам навстречу.
• Какова вероятность того, что вы сможете сохранить ваш дом? Изучите вашу ситуацию. Если проблемы, которые привели к вашим просроченным платежам, - болезни, потеря работы или смерть в семье – смягчающие обстоятельства, вы, вероятно, будете иметь неплохой шанс. Если ваши финансовые проблемы более постоянны, вероятно, вам не удастся сохранить ваш дом, даже если вы отсрочите вопрос выкупа.
• В то время, как агентство кредитных консультаций сможет договориться с вашим кредитором, имейте в виду, что вы можете договориться и заключить тот же договор без уплаты взносов агентству. Всегда старайтесь поговорить с вашим кредитором по своему усмотрению, и если вы не можете достичь приемлемого решения, только тогда следует обращаться за внешней помощью.
• Если ипотека обеспечивается или финансируется правительственными программами, такими как HUD, FHA или делами ветеранов, вы можете найти и другие варианты, чтобы сохранить ваш дом. Обратитесь в соответствующие органы для предложений.
• Вам потребуется терпение, если вы можете доказать, что ваши финансовые трудности временны, или что вы ожидаете большую сумму (например, возврат налога), что даст вам небольшие привилегии.
• При рассмотрении любого рода снисходительности или займа реструктуризации, реально рассмотрите, сможете ли вы выполнить соглашения с вашей стороны. Если вы все еще не в состоянии позволить себе сделать платежи, соглашение не даст вам никакой пользы.
• Кредиторы, как правило, готовы сделать более решительные уступки, если вероятность продажи вашего дома меньше, чем задолженность по кредиту, так как это означает, что они имеют еще больше проблем возмещения их инвестиций. Если вы находитесь в состоянии банкротства, кредиторы также могут пойти на переговоры с вами, чтобы избежать этого.
• В зависимости от страны или государства пребывания и ваших кредиторов, кредиторы обычно инициируют слушания потери права выкупа через 2-4 пропущенных платежа. Весь процесс может занять всего пару месяцев или до одного года. В любом случае, вы не потратите время впустую.

Предупреждения

• Эта статья лишь общее руководство и она не предназначена для замены профессиональной юридической или финансовой консультации.
• Время имеет существенное значение! Этот процесс требует времени, поэтому начинать стоит сразу. Вы же не хотите, чтобы вам не хватило времени, когда ваш дом находится под угрозой.
• Помните, что угроза взыскания является лишь симптомом - если вы не решите основную проблему, вы скоро будете сталкиваться с этим снова и снова.
• Если вы купили слишком дорогой дом (гораздо больше, чем 40 % от вашего дохода после налогообложения для ипотеки, коммунальных услуг, налогов и содержания), серьезно подумайте, что вам может понадобиться продать этот дом, арендовать на некоторое время или купить более доступное жилье.
• Если ваши расходы выходят из-под контроля в других областях, вы должны получить некоторую помощь, устанавливающую и создающую работоспособный план расходов. Затем найдите кого-то, кто готов быть жестким с вами, чтобы убедиться, что вы придерживайтесь его.
• Есть, к сожалению, много людей и компаний, которые пытаются воспользоваться тем, что домовладельцы отчаянно пытаются избежать потери права выкупа, и есть большое разнообразие выкупа с уклонением от мошенников, поэтому будьте очень осторожны. Некоторые из этих мошенников могут сканировать списки выкупа, выискивая очередную жертву, и они могут предложить быстрые решения, такие как "рефинансирование" схем, что на самом деле является обманом. Всегда проверяйте компанию тщательно, прежде чем доверить им свои деньги, и остерегайтесь высоких гонораров, высоких процентных ставок и слишком хороших, чтобы быть правдой, предложений. Убедитесь, что вы хорошо понимаете любой договор, прежде чем подписать его.
• Если вы решите продать вещи своей семьи, такие как кухонные шкафы и приборы, убедитесь, что не продаете детали, прикрепленные к физическому имуществу. Вы же не хотите, чтоб кредиторы снова обращались к вам по вопросу нанесенного вами ущерба.