Как зафиксировать ипотечную ставку

Итак. У вас ушли недели, может быть, месяцы на оформление ипотечного кредита – вы заполняли формы в интернете, висели на телефоне в ожидании, что ваш звонок будет принят следующим, оставляли документы в местном офисе – и в конечном итоге вы нашли отличную процентную ставку с низкими первоначальными затратами. Затем, прямо перед закрытием, вы получаете неприятный сюрприз: процентная ставка выросла или вы должны заплатить дополнительные тысячи в качестве комиссионных. Как это произошло? Помимо недобросовестных кредиторов, которые пытаются применить старый метод «заманить и подменить», существуют также законные причины, по которым условия ипотеки могут измениться с момента получения предложения к моменту фактического приобретения жилья. Однако вы можете избежать подобных сюрпризов, зафиксировав ставку.

Шаги

1. 1 Поймите разницу между фиксацией ставки и котировкой ставки. Котировка ставки является простой оценкой того, какой будет ваша ставка. Если процентные ставки изменятся, поменяется и ваша ставка. В зависимости от того, на какой стадии находиться ваша заявка на получение кредита, другие факторы, такие как доход, залоговый коэффициент и ваш кредитный рейтинг могут также повлиять на изменение ставки. Фиксация ставки, однако, является обязательным по закону обещанием, что вы получите установленную ставку.
2. 2 Сначала проработайте все детали. Вы можете, как правило, зафиксировать ставку в любое время с момента, как найдете жилье и за 5 дней до закрытия. Фиксация ставки действует в течение определенного периода времени, который может составлять от 7 дней до нескольких месяцев. Если сделка не заключается в течение этого времени, срок фиксации ставки истекает и она больше не действительна. К сожалению, в процессе оформления кредита могут возникнуть осложнения, урегулирование которых может занять некоторое время. Поэтому очень важно держать все необходимые документы наготове и удостовериться в том, что дом будет готов к покупке к моменту истечения срока фиксации. Вы должны постараться узнать, сколько времени обычно занимает обработка заявок на ипотечный кредит в вашем районе, а также, сколько времени потребуется для оценки вашей заявки в частности.
3. 3 Письменно задокументируйте фиксацию ставки. Словесное обещание зафиксировать ставку практически ничего не стоит. Это то, что вам нужно усвоить в первую очередь о фиксации ставки. Любая фиксация ставки должна быть составлена в виде юридически обязательного документа. Документ может быть в виде приложения к «письму-обязательству» или же в виде самого «письма-обязательства». Важно понимать, что «письмо-обязательство» на самом деле не содержит условий фиксации ставки. Документ фиксации ставки должен содержать следующую информацию: ваше имя и имя кредитора, сумму кредита, процентную ставку, очки, а также четко определять любые комиссии по фиксации. Помимо этого, в письме должно быть указано дату инициирования фиксации ставки и дату истечения срока фиксации (или количество дней, в течение которых фиксация будет действовать). Внимательно прочитайте этот документ и убедитесь, что в нем не содержатся не ясные для вас пункты. Иногда, особенно в случае с недобросовестными кредиторами, такие документы могут содержать сноски мелким шрифтом с информацией о случаях аннулирования фиксации ставки при определенных обстоятельствах, которые от вас не зависят.
4. 4 Определите, необходимо ли вам фиксировать ставку. Если к моменту заключения сделки процентные ставки вероятней всего вырастут, вы должны фиксировать ставку. Однако если процентные ставки снизятся, то в этом случае фиксированная ставка будет выше, чем ставка, которую вы могли бы получить. При определенных обстоятельствах вы можете отказаться от фиксированной ставки, но для безопасности вам необходимо фиксировать ставку, только если есть вероятность, что процентные ставки повысятся. Повысятся ли они? Вот в чем проблема: никто не знает наверняка. Проведите свое исследование и выясните, что по всей вероятности произойдет. Ряд веб-сайтов предлагают свои прогнозы. Также почти в любой газете вы можете найти спекуляции о том, что произойдет с процентными ставками.
5. 5 Ставка должна быть зафиксирована на период, достаточный для проведения сделки. От фиксации ставки на 7 дней не будет никакой пользы, если вы наперед знаете (из шага 2), что на обработку вашей заявки на кредит уйдет не менее 30 дней. Срок фиксации должен составлять период времени достаточный для оформления сделки.
   • Будьте готовы платить за более длительные сроки фиксации. Некоторые кредиторы взимают небольшую плату за любую фиксацию ставки, но многие не взимают плату за фиксацию на период до 30 дней. Для более длительной фиксации вам, возможно, придется заплатить предварительную комиссию, равной около 1/4 и 1/2 единиц («единица» равна 1% от суммы кредита). Эта комиссия также может быть добавлена в сумму кредита.
6. 6 Остерегайтесь фиксированных максимумов. Некоторые фиксации ставок имеют фиксированные максимумы. Это означает, что ставка фиксируется при условии, что в случае роста ставок кредитор может предложить вам любую ставку, не превышающую фиксированного максимума. В этом нет ничего неправильного. Фиксированные максимумы применяются довольно часто. Однако вы должны быть осведомлены о них и следить за предельной ставкой, которая не должна достигать размера, когда фиксация становится бесполезной. Как правило, предельная ставка не должна превышать 1/4%. Это означает, что если вы зафиксировали ставку в размере 7%, то она может подняться максимум до 7,25%.
7. 7 Постарайтесь сделать все возможное, чтобы получить более низкую ставку. Если процентные ставки упадут в период фиксации, вам необходимо сделать так, чтобы иметь возможность воспользоваться более низкими ставками. Для этого, вам необходимо будет включить условие «снижения ставки» в письмо-обязательство. Это даст вам возможность получить более низкую ставку, если таковая станет доступной. Не все кредиторы предоставят вам такую возможность, и вам, возможно, придется платить за нее. Также вы, как правило, сможете воспользоваться этой опцией только один раз. Более того, в зависимости от специфики договора, вы можете также быть обязаны согласиться на более высокую ставку, если ставки вырастут.
8. 8 Оформите кредит до истечения срока фиксации. С наличием фиксированной ставки, вам будет необходимо просто оформить кредит до истечения срока действия фиксации.

Советы

• Фиксация может быть в нескольких основных формах. Ставка и единицы фиксации гарантируют определенную процентную ставку и первоначальные затраты. Однако обязательство может распространяться только на ставку (с плавающей единицей) или на плавающую единицу и плавающую ставку. В последнем случае, единицы и ставка зависят от условий рынка, поэтому общая стоимость ипотечного кредита на самом деле не является фиксированной на момент заключения соглашения. Вы можете зафиксировать ставку и единицы в любое время в течение периода фиксации, как правило, минимум за 5 дней до сделки. Этот вариант может быть более предпочтительным, если ставки снизятся. Однако это также может привести к значительно более высокой стоимости, если ставки (или единицы, установленные кредитором) увеличатся.
• Никто, кроме вас не сможет определить необходимость фиксации ставки по кредиту. Помните, вы рискуете в любом случае, так что вы должны тщательно рассмотреть ваши обстоятельства и условия рынка, и принять свое собственное решение.
• Даже если вы думаете, что процентные ставки в ближайшее время могут упасть, лучше всего будет зафиксировать ставку, если вы знаете, что не сможете позволить себе дом, который вы хотите, если ставки вырастут. В этом случае, вероятность того, вы не сможете купить дом, если ставки вырастут, возможно, перевесит риск того, что ставки могут снизиться,.
• Если фиксация имеет опцию «снижения ставки», не забудьте тщательно проверить ставки по ипотечным кредитам. У вашего брокера может не оказаться времени следить за движением ставок, поэтому ответственность за получение возможности самой низкой ставки лежит полностью на вас.

Предупреждения

• Документ о фиксации ставки – это юридическое соглашение между вами и кредитором. Данный документ является неотъемлемой частью сделки. Это означает, что если ставки упадут (и в документе нет условия о снижении ставки) вы будете обязаны платить по более высокой, фиксированной ставке. Конечно, вы можете избежать этого, оттягивая момент закрытия до последнего, но это может иметь неприятные последствия. Ставки могут вырасти снова; Вам могут отказать в кредите по той же ставке с теми же единицами; брокер или кредитор могут отказаться работать с вами; или вы можете потерять возможность купить дом.
• Недобросовестные брокеры, как известно, могут ложно заявить о фиксации ставки. Также есть много других хитростей, которые они могут использовать, чтобы обворовать вас или задержать оценку вашей заявки на кредит, пока срок фиксации не истечет. Лучшая защита – это выбрать солидного брокера и, самое главное, внимательно читать все кредитные документы, прежде чем подписывать их. Если брокер или кредитор ставят палки в колеса, чтобы помешать вам получить более низкую ставку, жалуйтесь. Поговорите с менеджером и пригрозите судебным иском и жалобами в регулирующие органы. Если вы все еще не можете решить этот вопрос, обратитесь в соответствующий государственный или федеральный контрольный орган, чтобы подать жалобу.
• Эта статья лишь общее руководство и не предназначена в качестве замены профессиональной юридической или финансовой консультации.
• Процентные ставки не могут быть с точностью предсказаны. Прогнозы, которые вы видите на финансовых страницах газет или на веб-сайтах являются лишь догадками. Некоторые из этих догадок лучше других, но ни одна из них не является 100% гарантией.