Как купить недвижимость во Франции

Франция привлекает путешественников разнообразием пейзажей, от прекрасных пляжей и побережий Средиземного моря и Атлантического океана до захватывающих дух горных областей Альп, Пиренеев и Центрального массива. Францию также любят за мягкий климат, который дает возможность насладиться природой этой страны.

Однако Франция привлекательна еще и с точки зрения покупки жилья. Особенно любят эту страну британцы: тысячи жителей Соединенного королевства ежегодно переезжают во Францию, и на настоящий момент им принадлежит приблизительно 200 тысяч единиц недвижимости на территории этой страны. Хотя процесс покупки недвижимости за границей отличается от таких же сделок на территории своей страны, вы не должны пугаться возможных трудностей. Поверьте в свою мечту и приступайте к делу.

Старайтесь не сделать ошибок, о которых вы можете потом пожалеть. По возможности прибегайте к услугами русскоговорящих специалистов, проконсультируйтесь во вопросу налогов, кредитов под недвижимость и курсов валют.

Шаги

1. 1 Оцените преимущества покупки недвижимости во Франции.
   • Образ жизни. Французы ценят все красивое и хорошее, что есть в жизни, и считаются одним из самых культурных и воспитанных народов (и это так и есть на самом деле). Французы не мыслят себя без качественной еды и вина, а их традиционная размеренность позволяет им наслаждаться всеми прелестями жизни.
   • Стоимость. Цена неторопливой жизни во Франции ниже, чем в большинстве других европейских стран, но гораздо выше, чем это было десять лет назад. С 1997 года цены на недвижимость во Франции выросли приблизительно на 80 процентов, а в некоторых областях жилье продолжает дорожать на 10 процентов ежегодно.
2. 2 Будьте реалистом. Невозможно купить дом, выложенный из камня (а это классика французской архитектуры), в сельской местности с видом на залитые солнцем поля за 2 миллиона рублей. Возросший интерес со стороны иностранцев и самих французов к жилью, которое позволит вести спокойный образ жизни за городом, существенно затрудняет поиск подходящего дома. Это не значит, что таких домов почти не осталось, но искать вам придется дольше. Кроме того, вам может потребоваться крупная сумма (возможно, даже в два раза превышающая стоимость самого дома), чтобы привести жилье в приемлемый вид, но разве не столько же стоит трехкомнатная квартира в Москве?
3. 3 Рассмотрите все популярные регионы Франции. Франция привлекает своим многообразием: большие города, отличные пляжи, потрясающие горы, зеленые холмы и быстрые реки. Северо-западные регионы Бретани и Нормандии - это удаленные районы с ветренными пляжами и отвесными утесами, а Лазурное побережье славится своими великолепными морскими видами, песчаными пляжами, дорогими ресторанами и яхтами. Большая часть территории Франции находится как раз между этими двумя противоположностями.
   • Париж - столица Франции, задающая тон всей стране. В Париже сосредоточен бизнес, здесь работает правительство, а в культурном плане мало какой город во Франции может потягаться со столицей с ее музеями, оперой, галереями и бесчисленными театрами и кинотеатрами. Как и во всех крупных городах, стоимость недвижимости в Париже высока. Придется очень постараться, чтобы найти квартиру-студию дешевле 150 тысяч евро, хотя уже в пригороде Парижа недалеко от Диснейленда двухкомнатная квартира будет стоить менее 100 тысяч, и добраться до центра города можно будет на поезде всего за полчаса.
   • Центральная часть и юг Франции (район реки Луар) известны своими виноградниками, шато и реками. Кажется, что время в этом регионе замерло несколько веков назад. В этой местности находится Лимузен, который в последнее время привлекает множество желающих купить недвижимость во Франции. Дордонь располагается на юго-западе - этот регион прозвали Маленькой Британией. Пейзажи Дордони выглядят, как на открытках, а сам регион известен своими домами, выложенными из камня цвета ириса, и живописными лугами и долинами.
     • Недвижимость в регионе реки Луар обойдется в 170 тысяч евро за дом с двумя спальнями в хорошем состоянии. Старинный дом будет стоить от 400 тысяч евро, и состояние таких домов бывает разным. В Дордони за живописный дом с тремя спальнями попросят около 500 евро.
   • Южное побережье Франции. Если двигаться на восток страны в сторону Италии мимо всемирно известных городов Монтпелье и Марсель, вы окажетесь на Лазурном берегу, во Французской Ривьере. Лазурный берег, как и Прованс, считается регионом беззаботной жизни в роскоши, ведь именно здесь можно отужинать в прибрежном ресторане или устроиться на веранде кафе на высоком холме с видом на Средиземное море, держа в руке бокал вина.
     • Вилла на побережье с видом на море обойтется вам в миллион евро. Чем ближе дом к воде и чем лучше вид из окон, тем выше будет цена. Поэтому, например, небольшая квартира в центре Ниццы будет стоить всего 150 тысяч евро.
4. 4 Оформите покупку. Законодательство Франции сильно отличается от отечественного, поэтому важно нанять независимого англо- или русскоговорящего юриста. Юридическое оформление сделки является обязательным условием покупки жилья, и вам потребуется нотариус. Не думайте, что нотариус будет беспокоится о вашей выгоде - он является всего лишь государстввенным служащим и не представляет интересы покупателя или продавца, хотя, как ни странно, нотариусы нередко также работают в качестве агентов по недвижимости.
   • После того, как вы договоритесь с продавцом об условиях сделки, нотариус подготовит предварительный договор, compromis de vente, который вам нужно будет подписать. После подписания покупатель выплачивает 10 процентов от суммы договора в качестве аванса, а остаток суммы - в самом конце. По закону после подписания этой бумаги у покупателя есть 7 дней на размышления, в течение которых он может отказаться от сделки.
   • После этого начинается проверка всех документов, которая обычно занимает 10-12 недель. Затем в присутствии нотариуса подписывается финальный договор, the acte de vente, и недвижимость переходит к покупателю. Все налоги и сборы, включая комиссию нотариуса, подлежат оплате на этом этапе, а после этого договор регистрируется в земельном кадастре.
5. 5 Будьте готовы покрыть все сопутствующие расходы. При покупке недвижимости вам нужно будет заплатить несколько видов пошлин и налогов, поэтому при планировании расходов добавьте к сумме договора еще 9-13 процентов. Эти 9-13 процентов не будут включать комиссию за покупку, выплачиваемую агенту по продаже недвижимости, потому что ее платят не во всех случаях - уточните, предусмотрена ли эта комиссия, до начала сотрудничества. К возможным комиссиям относятся:
   • комиссия за передачу недвижимости новому владельцу: 6-7.5 процентов (меньше, если здание новое);
   • оплата услуг нотариуса: 1-1.5 процента;
   • оплата услуг юриста: 1-1.5 процента;
   • оплата регистрации недвижимости: 0.6 процента за недвижимость, которая была построена менее, чем 5 лет назад, и 1 процент для остального жилья;
   • комиссия кредитного эксперта (при необходимости);
   • комиссия за оформление кредита (при необходимости);
   • стоимость обмена валюты (при необходимости);
   • комиссия агента по продаже недвижимости (до 10 процентов; оплачивает покупатель);
   • оплата регистрации, налог на добавленную стоимость, оплата оформления собственности на землю и прочие госудаственные пошлины.
6. 6 Подумайте о кредите на жилье. Во Франции нередко используются ипотечные кредиты, и если вы решите оплатить жилье именно таким способом, вам нужно будет сообщить об этом юристу, чтобы это условие было внесено в договор с продавцом. Если вы не сможете получить кредит, предварительный договор будет расторгнут, а ваш аванс вернут. Как правило, банки дают кредиты на суммы, покрывающие до 80 процентов стоимости жилья, поэтому покупателю нужно собрать лишь 20 процентов.
   • К сожалению, на кредитную программу во Франции может рассчитывать только житель ЕС, поэтому вам, скорее всего, придется продать жилье в России и купить дом во Франции за свои средства.
   • Если вы гражданин Великобритании, старайтесь оформить кредит в евро, поскольку курс Европейского Центробанка ниже, чем курс Банка Англии. Это особенно выгодно тем, кто получает доход в фунтах. Если вы решите сдавать жилье в Великобритании, вы сможете выиграть на курсовой разнице.
7. 7 Изучите особенности налогообложения. Правительствами России и Франции была подписана конвенция, которая позволяет избежать двойного налогообложения. Благодаря этому налоги вам придется платить лишь в одной стране, а не в двух. Обратитесь за консультацией в соответствующие органы, чтобы получить полную информацию по вопросу уплаты налогов и покупки недвижимости.
   • Подоходный налог. Постоянные жители обязаны уплачивать подоходный налог (impet sur le revenu) на деньги, полученные на территории Франции (например, от сдачи недвижимости в аренду). На начало 2014 года этот налог составлял 20%. При налогообложении постоянным жителем считается человек, проводящий на территории Франции в общей сумме более 183 дней в год.
   • Резиденты Франции уплачивают налоги во Франции, если получают основной доход на территории этой страны, если источник основного дохода находится во Франции или если там размещена большая часть их акций. В 2014 году необлагаемый налогом минимальный доход составляет 25 610 евро. При налогообложении применяется шестиразрядная прогрессивная шкала.
   • Существует механизм "parts familiales", который позволяет сократить налоговые выплаты. Доход семьи, облагаемый налогом, делится на количество единиц в семье. Муж или жена, дети и другие лица на иждивении считаются фискальными единицами. Например, муж и жена - это две единицы, что означает, что их доход суммируется, а затем делится на два, в результате чего налоговая ставка для каждого из супругов становится ниже.
   • Существуют и другие налоги. И резиденты, и нерезиденты выплачивают налог на доход от прироста капитала, если они продают недвижимость или акции для получения дохода. Вне зависимости от статуса владельца, налог не уплачивается на недвижимость, владение которой длится больше 15 лет. После 5 лет налог снижается на 10 процентов ежегодно. В настоящий момент это налог составляет 16 процентов от стоимости недвижимости. Кроме того, резиденты также выплачивают 11 процентов на общественные нужды и 8 процентов на здравоохранение.
   • Как резиденты, так и нерезиденты выплачивают так называемый налог на богатство на личное имущество, если его стоимость превышает 750 тысяч евро. Налоговая ставка составляет 0.55 процента, а при стоимости имущества более 15 530 000 - 1.8 процента. Налог на наследуемое имущество также выплачивается как резидентами, так и нерезидентами.
   • Местные налоги. Существует два типа местных налогов - taxe fonciere и taxe d'habitation. Они собираются по всей стране и расходуются на нужды регионов, включая оплату вывоза мусора, уборки улиц, стротельство школ и других общественных помещений, а также обслуживание общественных мест.
   • Налоги уплачиваются человеком вне зависимости от его статуса (резидента или нерезидента) и типа недвижимости (налог подлежит оплате, даже если дом используется только на время отпуска). Taxe fonciere удерживается с владельца, а taxe d'habitation - с временного владельца (например, с арендатора). Если арендатор не будет выплачивать этот налог, он будет взыскан с владельца помещения.
   • Налоговые ставки определяются органом под названием collectivité territoriale - это местный административный орган, получающий местные налоговые выплаты. В разных регионах суммы налога разные, и разрыв бывает очень большим. Тaxe fonciere может превышать taxe d'habitation в два раза.
8. 8 Подготовьте паспорт, визу и другие документы, разрешающие вам жить во Франции.
   • Гражданину РФ необходимо будет получить визу. По закону у всех людей должен быть при себе паспорт, поэтому всегда берите его с собой на тот случай, если вас попросят его предъявить.
   • Проживание. Для того, чтобы иметь возможность жить и работать во Франции, вам потребуется разрешение на работу. Скорее всего, чтобы получить этот документ, вам сначала будет необходимо найти место работы.
9. 9 Разберитесь в особенностях французской экономики. Франция характеризуется постоянными изменениями в экономической сфере. Централизованная экономика начала двухтысячных годов противоречила тенденциям развития соседних стран, из-за чего Франции пришлось частично или полностью приватизировать крупные фирмы, банки и страховые компании с целью повышения конкурентоспособности на европейском и мировом рынках. Налоги во Франции одни из самых высоких в Европе, и всемирный экономический кризис вынудил Францию превысить максимум рекомендованного Европарламентом дефицита бюджета. Уровень безработицы составляет 10 процентов.
10. 10 Старайтесь познакомиться с соотечественниками, которые уже купили жилье во Франции. Начните изучать язык, потому что лишь тогда вы сможете получить настоящее удовольствие от волшебной Франции.

Советы

• В Париже считается нормальным, если от момента подписания предварительного договора до официального заключения сделки проходит 3 месяца.

Предупреждения

• Эта статья дает лишь общие советы. Обратитесь за помощью к профессиональному юристу, прежде чем приступать к поискам недвижимости.