Как бороться с ассоциацией домовладельцев (ЖЕК)

Ассоциация домовладельцев (ЖЭК), как правило, является некоммерческой организацией, созданной для эксплуатации и обслуживания жилого сообщества. Большинство ЖЭКов регулируются членами избранного совета директоров, которые должны следовать внутренним правилам ЖЭК. Эти правила обычно изложены в руководящих документах ЖЭК, которые могут быть представлены в виде постановлений, уставов, соглашений, актов и/или другого, ЖЭК приняли политику (в оставшейся части этой статьи, они все вместе будут называться «Правила»).

Однако правление ЖЭК иногда может переступить свои полномочия, пытаться предписать правила в произвольной форме, или просто устанавливают свои собственные правила. В этих случаях борьба с ЖЭК может заключаться в ряде действий.

Шаги

1. 1 Понять ваши отношения с ЖЭК. Как правило, когда дом (или участок) покупается, покупатель / домовладелец автоматически становится членом ЖЭК. Как домовладелец должен соблюдать обязательства перед ЖЭК, в том числе выплаты налогов в ЖЭК.
2. В то время как основная функция ЖЭК является защита и поддержание частной и коммунальной собственности в обществе, действия совета ЖЭК и его правила иногда могут вызвать проблемы для отдельных домовладельцев. Можете ли вы покрасить дом в другой цвет? Можете ли вы спилить дерево? Можете ли вы оставить свой R.V. на дороге? ЖЭК вероятно имеет правила, применимые к каждому из этих обстоятельств.
3. В правилах ЖЭК существуют договора между ЖЭК и каждым членом - домовладельцем. Любое нарушение договора может быть основанием для судебного иска и один из средств, имеющихся в распоряжении ЖЭК за нарушение домовладельца правил, является потеря прав на выкуп заложенного имущества домовладельца.
4. 2 Понять свои права. Во-первых, как и все организации, ЖЭК должны следовать местным, государственным и федеральным законам. Кроме того, ЖЭК также должны следовать своим собственным правилам. Иногда в правилах не говорится о том, что говорят члены совета ЖЭК. Находите сходства и отличия в разговоре. В некоторых случаях, в различных пунктах документов правил возникает конфликт, то есть, скажем, противоположные вещи относительно одного и того же вопроса.
5. Различные государства имеют разные требования, к каким документам ЖЭК должны придерживаться в рамках правил. Чаще всего эти документы включают:(1) уставы организации; (2) постановления; и(3) декларации соглашений и ограничений. Эти документы в совокупности описывают полномочия, ограничения, и обязанности ЖЭК. Они также, как правило, описывают, как в правила могут быть внесены изменения, как ЖЭК избирает правление (или увольняет), какие полномочия у совета правления, и последствия любых нарушений правил членами ЖЭК.
6. 3 Описать произведенные действия. В общем, хранить копии писем, счетов, и предупреждений со стороны ЖЭК. Если у вас состоялся разговор с любым лицом, действующим в качестве представителя ЖЭК, обязательно запишите содержание разговора в форме письма-подтверждения, и отправьте копию этого письма в ЖЭК. Это дает ЖЭК возможность исправить все, о чем вы могли бы ослышаться. Если ЖЭК не исправил ваше письмо, то утверждения в вашем письме может служить убедительным доказательством того, что было на самом деле сказано.
7. Даже если вы уверены, что строго соблюдаете все правила ЖЭК, все еще хорошая идея, чтобы вести учет вашего соответствия (например, банковские записи, учет сборов, отчеты за оплату парковки и т.д.).
8. Если вы получили исключение из правил ЖЭК, обязательно необходимо документировать об этом в письменной форме с указанием, что именно было предоставлено, кто предоставил, когда и за какой период времени. Некоторые такие исключения, возможно, потребуется записать в офисе представительств. Во избежание держать кучу бумаги, просто отсканируйте эти документы и сохраняйте электронные копии, убедившись, что у вас есть резервные копии файлов в случае сбоя компьютера, кражи со взломом.
9. 4 Свяжитесь с соседями. Если у вас возникли проблемы с вашим ЖЭК, у ваших соседей, вероятно те же вопросы. Они могут помочь, посоветовать, оказать поддержку и укрепить ваши усилия. Если домовладельцы объединяются, большая вероятность, что ЖЭК отступит. Это может быть полезно, чтобы собрать подписи соседей в петицию, которые согласны с вами. В единой группе вы можете легко внести положительные изменения, убедив участников голосовать за конкретные изменения в правилах, или путем голосования в (или из) членов совета директоров.
10. 5 Сохранять спокойствие. Помните, что большинство членов правления работают добровольно и бесплатно. Если вы относитесь к ним с уважением и добротой, вы, вероятно, будете ближе к вашей собственной цели. Оставайтесь профессионалом, пишите обоснованные письма, говорите вежливо в прохладных, собранных тонах. В то время как вы можете почувствовать себя хорошо, когда будете бить ногами дверь заседания совета директоров и обзывая членов правления, но это не поможет вашему делу. Вместо этого просто озвучьте свою позицию, доказательства какие у вас есть, чтобы поддержать вашу позицию, и что вы на самом деле хотите, чтобы ЖЭК сделал для вас. Это не означает, что вы должны избегать демонстрации своей правоты. На самом деле, это хорошая идея, чтобы убедить совет, что вы намерены продвигать свою позицию. Просто нужно быть почтительным.
11. 6 Оплачивайте штрафы и сборы. Оплачивайте штрафы (и / или взносы) сейчас, и оспаривайте их позже. Если вы будете игнорировать счета ЖЭК, то они, вероятно, начнут аккумулировать дополнительные штрафы за просрочку платежа, пени и / или проценты. ЖЭК, как правило, имеет право (и, вероятно, волю и способность) наложить арест на ваше имущество и даже обратить взыскание на имущество, чтобы собрать штрафы. Если вы будете успешны в вашей борьбе против ЖЭК, вы, вероятно, будете иметь возможность получить свои платежи назад.
12. 7 Запрос слушания. Написать профессиональное письмо с уважением и просьбой о слушании вашего вопроса. Должно быть присутствие на слушании нескольких копий вашего доказательства и / или подписанных петиций. Когда вы говорите, оперируйте фактами. Хотя вы можете чувствовать гнев и разочарование, пишите ваше заявление ясно, кратко, и профессионально.
13. У вас также могут рассмотреть вопрос о подаче жалобы в ЖЭК против конкретных лиц в ЖЭК (или под контролем ЖЭК), которые не соблюдают правила и действуют против вас, или иным образом относятся к вам плохо.
14. 8 Мыслить нестандартно. Помните, что обращения не единственный способ бороться с ЖЭК. Если вы можете привлечь внимание местных СМИ, вы могли бы повлиять на ЖЭК. Или вы можете удалить члена правления, всего лишь необходимо 10% участвовавших в голосовании для такого действия. Вы также можете попробовать внести изменения в правила, хотя этот процесс, вероятно, потребует значительных усилий. Однако, если вы можете заинтересовать в изменениях правил коллег, вы в состоянии собрать необходимую поддержку.
15. Другая альтернатива внесения поправок в правила, можно обратиться за «отклонение». Это, по сути, запрос на исключение из правил для вашего конкретного случая. Например, возможно вы имеете медицинское условие, которое требует большой физически-доступный фургон, припаркованный перед вашим домом (в этом примере, предполагают, что такое транспортное средство должно запрещаться в окрестности). ЖЭК может сделать исключение в вашем случае в качестве жеста доброй воли или для того чтобы избежать судебный иск.
16. 9 Следите за дискриминацией. Если ЖЭК штрафовали вас, но не других членов за тех же нарушения, это открывает двери для судебных исков, основанных на дискриминации. Например, если вам отказывают в разрешении на строительство бассейна, но другим соседям было позволено сделать это, стоит взять каталоги бассейна соседей и узнать примерные сроки установки бассейна. Если вы можете показать, что ваш отказ был основан на "защите характеристик", таких, как вашей расы, пола, национального происхождения, религиозных убеждений, семейного положения и т.д., вы близки на пути к победе против ЖЭК.
17. 10 Проконсультируйтесь с юристом. Вы можете рассмотреть вопрос о присутствии адвоката. Это не обязательно означает, что подавать судебный иск будет необходимо. Само присутствие адвоката часто может привести ЖЭК к пересмотру своей позиции. Кроме того, адвокат может дать вам ценные советы относительно вашей стратегии, может посылать письма и требования от вашего имени, и может представлять ваши интересы в процессе или в судебных разбирательствах.
18. Наймите человека с опытом в работе в спорах с ЖЭК. Это не обязательно может быть адвокатом недвижимости. ЖЭК не коммерческая организация. Ваша местная ассоциация юристов может дать отличные рекомендации и направления.
19. 11 Рассмотрим ADR. . Альтернативное разрешение споров (ADR), в частности, посредничество, является ценным инструментом для урегулирования коротких споров с ЖЭК. В посредничестве, обычно нанимают нейтрального посредника, чтобы помочь им решить компромисс. Обычно этот посредник, хотя и не обязательно, является адвокатом с опытом работы в таких вопросах, в которых ваш случай влечет за собой. Посредник может говорить с каждой стороной, оценить факты, и дать свое мнение относительно вероятного исхода по делу. Этот тип совета от человека, который не имеет никакой заинтересованности в исходе вашего дела, может помочь участникам видеть вещи более ясно и двигаться в направлении компромисса. В общем, ADR является менее трудоемким, дешевым и менее формальным, чем судебное разбирательство.
20. 12 Подать иск. Судебные процессы могут быть эмоционально трудными, материально иссушая, и долгосрочными. Помните, также, что члены правления ЖЭК, которым вы предъявляете иск, вероятно, - ваши соседи, которые могут сделать вашу ежедневную жизнь даже труднее. Кроме того, если вы проиграете, ЖЭК может потребовать от вас оплатить судебные издержки, которые легко могут достигать шесть цифр. Даже если вы победили, ЖЭК должен вернуть по крайней мере часть судебных издержек (должны оплатить убытки) когда все члены внесут сумму в ЖЭК, это не поможет вам иметь дружеские отношения с ЖЭК . br>
21. Ваш адвокат поможет вам рассмотреть дополнительные причины действий вашего иска. Присваивает ли ЖЭК средства? ЖЭК пренебрегают своими обязанностями по ремонту и поддержании общей зоны? Разве они не в состоянии уведомить членов встреч? Соберите доказательства о нарушениях, но будьте уверены, что вы не делаете необоснованных обвинений.

Советы

• Необходимо чтобы ваш ЖЭК подвергался внешней проверке. Домовладельцы не знают, что происходит с учетной книгой. ЖЭК будет утверждать, что внутренняя ревизия - это, все что требуется по закону. Если деньги крадет ЖЭК, это не будет никогда фигурировать на внутренней ревизии, потому что ЖЭК делает аудит.
• Ваш ЖЭК должен дать вам надлежащее уведомление, что вы нарушили правила, а также должны предоставить возможность оспорить любой штраф. Если такое уведомление не было дано, вы сможете избежать повестки и / или штрафа.
• Помните, что по определенным требованиям внести свои претензии вы должны быстро или ваше право может истечь. Поэтому необходимо отстаивать свою точку зрения раньше, чем позже – до того, как вы будете законным образом отстранены от борьбы.
• Один очень эффективный способ борьбы с противоправными действиями в совете ЖЭК является вызвать его в суд по мелким тяжбам. Это нужно, когда они потребуют штрафы, которые не справедливы к вам. И если вы понести финансовый ущерб, а это означает, что вы заплатили штраф! Тогда вы можете получить его обратно через суд. Это очень простой процесс, и домовладельцы его могут выиграть, если действие противоправное.
• Связаться с генеральным прокурором своего государства для получения дополнительной информации.