Как "починить и скинуть" ( купить дом, нуждающийся в ремонте, по низкой цене и продать его более выгодно)

Как привести в порядок и приобрести дом для последующей его продажи – самое повальное увлечение сейчас. Реалити-шоу с участием известных знаменитостей и упоминания в USA Today и на CNN, приведение в порядок и приобретение дома для последующей его продажи становится более популярным на рынке недвижимости, начиная благоприятный поворот в развитии. Потеря права выкупа значительно снижается. Но соглашения о приобретении дома все еще доступны. Это предоставляет идеальную среду для людей, которые хотят перепродавать жилье, дает возможность получать доход с частичной занятостью. В этой статье будут представлены шаги, необходимые, чтобы перепродавать недвижимость на основе частичной занятости или на основе полной занятости, получая доход.

Шаги

1. 1 Преодолейте свой страх перед неудачей. Причина номер один, почему большинство людей не занимаются перепродажей жилья - из-за страха. Несомненно, страх перед потерей денег, страх перед неудачей, страх перед неизвестным, страх перед изменениями - все они очень реальны для большинства людей. Это - причина для многих, кто мог быть успешным в реэкспорте недвижимости, чтобы даже не попробовать заняться этим вообще. Самое важное, что нужно сделать, чтобы побороть страх, если вы хотите заняться реэкспортом домов, не бросайте свою постоянную работу, пока у вас, хотя бы, не будет года опыта в этой сфере. Также важно иметь капитал, по крайней мере, годовую зарплату, для старта. Это уменьшит ваш страх в начале работы с реэкспортом зданий. Другой отличный способ преодолеть страх состоит в том, чтобы начать обучаться и выходить общаться с людьми, которые в настоящее время занимаются этим. Как только вы начнете понимать, что эти люди точно такие же, как вы, ваши страхи начнут рассеиваться. После этого вы можете сделать следующий шаг к достижению ваших целей. Понимая, что это можно реализовать, а ваши страхи или раздуты, или намного меньше, чем вы думали, вы можете управлять страхом, и смело заняться реэкспортом недвижимости.
2. 2 Начните организацию сети. Чрезвычайно важно выйти на связь с людьми и сетью самостоятельно. Как упомянуто в шаге номер один, это важная часть преодоления страха. Однако, если вы действительно хотите войти в реэкспорт, лучший способ сделать это - пойти в местные организации и начать говорить с людьми, которые фактически занимаются этим. Есть пациенты реабилитации, оптовые торговцы, агенты по продаже недвижимости, поверенные, кредиторы и профессионалы недвижимости, которые встречаются каждый месяц в вашем районе. Знакомство с этими людьми и наблюдение за тем, как они работают, а также устанавливают некоторые начальные контакты, является важным вторым шагом в изучении, как заняться реэкспортом. Лучшие виды встреч – с инвесторами недвижимости на Американских встречах, а также в группах бизнес-сетей и торговых палатах. Доберитесь туда или начните общение через Интернет!
3. 3 Начните создавать свою команду реэкспорта. Это общество, где большинство людей, которые мало знакомы с инвестированием в недвижимость и не так уверены в этом. Реэкспорт - не одиночная деятельность. Хотя реалити-шоу могут заставить Вас думать, что строение этой компетентной команды реэкспорта дома важно для вашего долгосрочного успеха. Сначала необходимо пригласить хорошего юриста по недвижимости. Этот поверенный может также помочь вам настроить свою деловую структуру, это может быть S Corp., C Corp. или LLC. Вы можете поинтересоваться у других инвесторов недвижимости, кого они используют в роли поверенных. Эти направления будут превосходными источниками потенциальной юридической помощи, в которой вы будете нуждаться в своей карьере реэкспорта недвижимости. То же касается и аудитора, важно иметь хорошего бухгалтера, вам также будет нужен хороший страховой агент. Если один уже есть, то это - хорошее начало. Кроме того, многие на этих встречах с инвесторами недвижимости начинают собирать визитные карточки подрядчиков и строителей. Эти люди будут крайне важны для "части ремонта" ваших реэкспортных домов. Наконец, поговорите со столькими агентами по операциям с недвижимостью, со сколькими сможете - и покупающие и продающие агенты по операциям с недвижимостью. Эти люди будут большим источником новых перспектив для вас в будущем.
4. 4 Определите местонахождение недвижимости. Ваш агент по операциям с недвижимостью в вашей команде реэкспорта дома вероятно лучший способ для вас, чтобы определить местонахождение хороших имущественных соглашений, но вы должны быть осторожными. Агенты по операциям с недвижимостью делают деньги, покупая и продавая собственность – но не получая прибыль на ваших реэкспортах дома. Чрезвычайно важно научиться обсуждать с ними свои планы относительно покупки и того, как именно вы собираетесь перепродавать. Эти отношения с вашим агентом по операциям с недвижимостью чрезвычайно важны. Вы, возможно, даже должны узнать некоторое количество агентов по операциям с недвижимостью, прежде чем найти такого, который действительно хорошо поможет вам в данном географическом рынке. Как только агент по операциям с недвижимостью начинает доверять вам, и вы начинаете доверять ему, тогда он может начать предоставлять вам доступ к спискам MLS. Вы можете тогда провести поиски в аккомпанементах и других свойствах, которые были проданы в области, а также подходят по свойствам продаж, которые они в настоящее время имеют. В большинстве случаев агент по операциям с недвижимостью сделает все необходимое для вас, но в зависимости от ваших отношений вы можете, конечно, проникнуть внутрь информации о зданиях, которые могли бы выходить на рынок. Это принесет вам огромную пользу. Помните, что это зависит от отношений и выполнения этого агентом по операциям с недвижимостью, что важно для получения подходящего предложения.
5. 5 Анализируйте предложения. Один из лучших способов определить ценность собственности состоит в том, чтобы сравнить его с другой недвижимостью, которая продана в том районе, что подобно собственности, которую вы думаете купить. Это - то, что упоминается как "аккомпанементы". Ваш агент по продаже недвижимости может, конечно, помочь вам с этим наличием доступа к MLS, как мы упомянули в шаге четыре, что чрезвычайно важно. Когда вы смотрите на аккомпанементы, удостоверьтесь, что они были произведены в течение прошлых шести месяцев, поскольку это даст вам недавний индикатор того, по какой цене продают другие здания на вашем рынке. Как только вы определили аккомпанементы на рынке, вы можете с готовностью определить "Стоимость После Ремонта" или "СПР". Это эталонная цена - та, которую вы будете использовать в своих вычислениях, чтобы выяснить, сможете ли вы получить прибыль. Часто это число могло бы быть получено из площади в квадратных футах дома или просто использования аккомпанементов в районе. Очень важно удостовериться, что ваша СПР реалистична и не выдумана. Удостоверьтесь, что вы доверяете своему подрядчику, когда вы осматриваете дом, и он помогает вам определить, какими будут ваши затраты на ремонт. Это - то, почему настолько важно иметь хорошего подрядчика в вашей команде. Другая метрика используется чтобы определить то, сколько вы платите за собственность, составляет 70% как правило, которое указывает, что вы должны заплатить только 70% СПР самостоятельно, чтобы получить прибыль. Вы тогда высчитаете свои затраты на ремонт от этой СПР. Используя это правило, объединенное с СПР, вы можете избежать мошенничества.
6. 6 Делайте предложения. Это есть причина утверждать, что вы не можете реэкспортировать собственность, если вы фактически не покупаете ее. Именно тогда страх действительно проявляется. Вы должны преодолеть этот страх и фактически сделать предложение. Если Ваш СПР и 70%-я стоимость возрастают, у вас есть хорошая разведка, поступающая от вашего агента по операциям с недвижимостью, и вы имеете разумные затраты на восстановление, нажимайте на курок. Один из самых больших вопросов - то, сколько вы должны предложить собственности. Если вы никогда не делаете предложения, вы никогда не будете владеть собственностью. Поэтому делайте много предложений. Есть много способов принять этот шаг, но самая важная вещь состоит в том, чтобы сохранять его простым, начинать медленно и основывать команду на совете недвижимости. Если Вы будете придерживаться своей 70%-й стоимости и будете предлагать немного меньше, возможно на 1 - 5% меньше, то сможете избежать проблем и мошенничества.
7. 7 Финансируйте предложения. Это - один из более липких пунктов реэкспорта зданий.У большинства людей нет денег, чтобы полностью профинансировать покупку собственности. Это хорошо. Вещь, которую вы должны помнить, состоит в том, что "деньги везде". Думайте изобилие и не отсутствие. Если Вы общались через Интернет правильно, Вы, вероятно, встретите людей, которые надеются предоставлять деньги. Некоторые из них могли бы быть "твердыми кредиторами", или они могли бы быть "частными кредиторами". Вы, возможно, также встретили потенциальных партнеров, включая вашего генерального подрядчика также. Наведите справки о людях в вашем районе или людях, которых знаете, что инвестировали деньги в фондовый рынок или владеют компаниями. Возможно, ваш доктор или ваш дантист, профессионалы, которые ищут способы заработать дополнительные деньги, могут быть превосходными кредиторами для вас и компании по реэкспорту. Они могут быть друзьями, коллегами, родственниками, семьей, или даже другими инвесторами недвижимости. Фактически, некоторые самые успешные инвесторы недвижимости финансировали их первое предложение за счет семьи. Некоторые люди говорят, что семья и бизнес не смешиваются. Это - отличный способ начать и дать вашей семье достойную прибыль от их денег, которые иначе могли бы быть в банке или уменьшаться в стоимости на фондовом рынке. Держите глаза всегда открытыми для любого вида возможностей финансирования, которые могут возникнуть. Сохраняйте бдительность на своих сетевых встречах также - поскольку это лучшие места, чтобы встретить потенциальных инвесторов.
8. 8 Управляйте процессом реабилитации. Точно так же, как тогда, когда вы купили собственность, используя формулу, чтобы управлять вашей покупкой, управление вашими затратами реабилитации так же важно. Использовать генеральных подрядчиков - отличный способ управлять реабилитацией, если вы можете доверять им. Когда вы можете управлять реабилитацией сами или нанять менеджера по проектам, который сделает это для вас. Используйте бюджетную форму ремонта - отличный способ отслеживать необходимый ремонт. Используйте его, чтобы получить оценки от субподрядчиков, таких как водопроводчики, электрики и живописцы, они часто перепроверяют ремонт. Удостоверьтесь, что вы подстроили график по времени до завершения также. Если вы управляете проектом сами, сделайте все, что сможете, чтобы держать бюджет на ходу. Будут неожиданности, несомненно – но удостоверьтесь, что вы строги в своем управлении всеми аспектами проекта или что ваш подрядчик или менеджер проектов справляется с каждой деталью, в зависимости от объема работ, ваш проект реабилитации должен продлиться 3 - 6 месяцев. Затраты на перенос, которые связаны с удерживанием собственности долго, должны быть включены во все ваши расчеты. Однако могут быть случаи, где вы просто заменяете пол или делаете некоторую незначительную работу по дизайну. В таких случаях работа реабилитации довольно проста и краткосрочна. Независимо от того, каким путем вы идете, удостоверьтесь, что вы строго контролируете своих субподрядчиков и идете по графику. Счет на перерасходы в вашем распоряжении также. Ваш подрядчик должен быть опытным, чтобы дать вам общее представление относительно худших вариантов, которые следует проанализировать.
9. 9 Продавайте вашу собственность. Вы упорно работали, и теперь пора собирать прибыль.. Вот когда вся ваша тяжелая работа действительно окупается. Есть много способов продать собственность, и мы затронем каждый из них здесь. Мое личное мнение - то, что агент по операциям с недвижимостью - лучший способ продать вашу собственность. Удостоверьтесь, что вы включили их в комиссию 5%, чтобы удостовериться, что вы захватываете все своей прибыли. Вы можете также сделать часть маркетинга сами и договориться о продаже с владельцем. Это включает большой маркетинг и много времени с вашей стороны – таким образом, все зависит от того, сколько времени вы должны посвятить маркетингу и продаже вашей недвижимости. Когда вы высчитывайте собственность, перечисляете ее между 1 и 5% по СПР. Удостоверьтесь, что вы не завышаете цену для этого рынка. Ваш агент по операциям с недвижимостью предупредит вас, когда будете делать свою реабилитацию, поднялся ли рынок вверх или упал вниз. Послушайте совет своего агента по операциям с недвижимостью и пересчитайте так, как он вам скажет. Помните, чем дольше вы держите собственность, тем меньше вашей прибыли. Ваши нефиксированные расходы, включая финансовые платежи, налоги недвижимости, утилиты и страховку начинают складывать и съедать вашу прибыль, чем дольше вы держите дом. Положитесь в большой степени на агента по операциям с недвижимостью. Вернитесь к созданию вашей команды реэкспорта дома в шаг № 3.

Советы

• Платите вашим подрядчикам вовремя: работая с подрядчиками, ничто не демотивирует их больше, чем вовремя не заплаченные деньги. Ваш подрядчик или ваш менеджер проектов - тот, который держит вашу команду по графику. Поэтому выбирайте их правильно. Заходите иногда и приносите им кофе или возможно даже приносите им пива на момент завершения рабочего дня в пятницу. Сохраняйте их мотивированными, они держат вас на ходу, чтобы получить прибыль* Напоминание СПР: Мы говорили немного о СПР (или стоимости после ремонта), чтобы определить, что вы можете продать собственность тогда, когда закончили ремонт. Действительно важно пересмотреть это снова с вашим агентом по операциям с недвижимостью, когда вы продаете и определяете, актуальна ли та старая СПР или если вы, возможно, должны были бы ее понизить. Сделайте, чтобы они выполнили новый анализ рынка - не доверяйте более раннему анализу, поскольку состояние рынка, возможно, изменилось. Ваша географическая область и экономические условия, возможно, изменились в промежуток времени, пока делали ремонт дома. Не завышайте цену вашего ремонта. Оцените его согласно рынку и продайте дом быстро.

Предупреждения

• Остерегайтесь легкой математики: Когда вы делаете свои расчет, и ваши числа, кажется, не работают, не используйте "метод резинки", чтобы изменить ваши числа, чтобы они "заработали". Это - одна из самых больших ошибок новых инвесторов недвижимости. Придерживайтесь чисел, придерживайтесь 70%-го правила, не переплачивайте за собственность и устанавливайте реалистичную СПР для всех ваших ремонтов.
• 'Не принимайте решения эмоционально: числа должны быть продиктованы, покупаете ли вы дом или нет. Не "влюбляйтесь" в собственность ни из-за одной из всего числа эмоциональных причин. Будьте спокойны, охладитесь, прежде чем сделать свои покупки. Кроме того, продавая, не принимайте первое предложение, которое поступает. Проведите переговоры, если цена, которую вы установили, слишком низкая, или она не соответствует вашей СПР. Зачастую, если вы оценили собственность соответственно, то вы продадите ее быстро, и получите свою прибыль. Но это - только при условии, что вы не были эмоциональным в своей оценке собственности изначально.