Как купить второй дом

3 части:стоит ли покупать домпервые шагизавершение сделки

Люди имеют различные причины для покупки второго дома; некоторые хотят устроить себе место для отдыха, кто-то хочет заработать, сдавая комнаты в аренду, кому-то хочется спокойно провести там пенсионные годы. Если у вас есть подобные намерения, то стоит взвесить все за и против, прежде чем брать ипотеку.

Шаги

Часть 1 из 3: стоит ли покупать дом

1. 1 Ознакомьтесь с ценами. Дорогие или дешевые сейчас дома? Попробуйте узнать средний доход семьи и цены на недвижимость в том городе, в котором вы собираетесь приобрести жилье, затем сравните коэффициент с другими городами. [1] На заметку: в таких городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, традиционно очень высокая цена на недвижимость.
   • Поговорите с агентом по недвижимости или несколькими агентами об относительной цене домов. Даже если вы не получите окончательного ответа (трудно оценить, является ли рынок жилья дешевым или дорогим, так как информация не всегда точная), вы сможете найти дорогу на конкретные рынки, или даже узнаете, какие дома выгоднее покупать. Эта очень ценная информация.
2. 2 Предположим, что вы не сможете сдавать в аренду свой второй дом. Вы уверены, что это хорошая идея для инвестиций? Если нет, то стоит серьезно подумать перед покупкой. Многие семьи покупают второй дом, уверенные, что смогут сдать его в аренду, пока в нем никто не живет. Но когда его невыгодно или невозможно сдать в аренду, то они теряют весьма немалую сумму.
3. 3 Составьте список возможных расходов. Сложите все вероятные расходы и прикиньте, сможет ли ваш бюджет покрыть их? Конечно, второй дом – это хорошо, но не стоит вкладывать в него большую часть своих средств, пока вы не погасили кредит за первый дом. Вот некоторые возможные расходы:
   • Налоги на имущество. Они зависят от штата вашего проживания; среднегодовой налог на имущество в Лос-Анджелесе составляет 1200 долларов от дома стоимостью 100 тысяч или 1,2%.[2] Если в вашем родном городе очень высокий налог на имущество, то советуем вам подумать о покупке недвижимости где-нибудь по соседству. Так вы сэкономите большие деньги.
   • Коммунальные услуги. Если вы не живете в доме большую часть дома, оплата за них будет значительно ниже.
   • Поддержание дома в приличном состоянии. Дом – как живое существо; он растет, стареет, нуждается в ремонте. Регулярно проводите ремонтные работы озеленение окрестностей. Сад и двор должны быть хорошо убраны, даже если большую часть года там отсутствуют жильцы. В летние месяцы заросшая сорняками трава говорит о том, что в доме никого. Неубранный снег на дорожках зимой может спровоцировать вандализм или кражу.
   • Повышение суммы страховки. Это связано с тем, что дом сдается или свободен большую часть года.
   • Услуги компании по управлению недвижимостью. Компания по управлению недвижимым имуществом особенно пригодится, если вы решили купить дом далеко от основного места жительства. Если вы сдаете дом, то будет неплохо, если кто-то будет за ним присматривать на всякий пожарный. Попросите кого-нибудь проверять, не текут ли трубы или крыша, пока вас нет.
4. 4 Вы не обязательно получите те же льготы, что получили при покупке первого дома. Ознакомьтесь с правилами внутреннего налогового управления (IRS), чтобы узнать, какими налогами будет облагаться второй дом. Обычно это обходится дороже, особенно если вы не сдаете его, а живете там сами.
   • К примеру, если вы сдаете дом на срок менее 14 дней, то вам не нужно декларировать доходы. А если вы живете в доме менее 14 дней в году, то это уже будет считаться бизнесом и вы будете должны выплатить 25 тысяч долларов.[3]
5. 5 Проконсультируйтесь с CPA или налоговым консультантом, прежде чем делать покупку. Налоговый консультант даст вам точную, актуальную информацию о налоговых списаниях, кредитах, процентных ставках и т.д. Например, вы, вероятно, рассчитываете на более дорогой ипотечный кредит с более высокой процентной ставкой, независимо от вашей кредитной истории - второй дом, как правило, обойдется дороже.[4]

Часть 2 из 3: первые шаги

1. 1 Перед покупкой лучше на время снять дом для проверки. Это одна из самых распространенных ошибок, когда люди покупают жилье, даже не задумавшись, хорошо ли там жить. Даже если вы планируете сдавать свой второй дом, то нужно убедиться, что там комфортно.
2. 2 Поговорите с местными жителями. Узнайте, что они думают об этой местности, как давно они там живут и т.д. Будущие соседи могут дать очень полезные советы. С помощью таких знакомств вы сможете понять, выгодное ли это вложение ваших средств.
   • У вас самих будет возможность почувствовать себя одним из старожилов (пока вы будете снимать там дом) и собрать такие нужные сведения, как:
     • Есть ли поблизости хорошие школы
     • Много ли есть видов транспорта
     • Сколько магазинов находится неподалеку
     • Есть ли по соседству больница, а также полиция и пожарная станция
     • Уровень преступности
3. 3 Узнайте, какие цены на жилье в данном районе. Сопоставимые цены на жилье должны дать вам хорошее представление о том, как дорого стоит средний дом в районе. Вы можете напрямую обращаться к агентам по недвижимости для получения оценочных данных. Здесь самое главное – смотреть на табличку продается, а не на цены в объявлениях.[5] Используйте эти цифры в качестве приблизительного ориентира; то, что дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами был продан за 575,000 долларов, еще ни о чем не говорит.
4. 4 Начните ознакомление с обязанностями домовладельца, если вы собираетесь сдавать дом в аренду. Если вы хотите использовать ваш второй дом для сдачи в аренду и увеличить собственный капитал, необходимо знать, что следует делать. Не будьте халатны – это может вам дорого обойтись. Здесь несколько советов для начинающего арендодателя:
   • Узнайте, как выселить жильца или прервать аренду.
   • Изучите законы вашего штата о гарантийных депозитах, что они покрывают – уборку, неоплаченную аренду, урон, а что нет - техническое обслуживание, порчу; на что их можно использовать (модернизация).[6]
   • Следует знать, как составлять договор о найме. Законы против дискриминации обязывают вас следовать протоколу.
   • Не забывайте, что у вас на плечах лежит регулярный ремонт и техническое обслуживание.
   • Помните про меры защиты от ответственности за травмы съемщика. Вы несете ответственность за несчастный случай, произошедший с ним, если вы знали об этом и своевременно могли его предотвратить.[7]
   • Ознакомьтесь с перечнем прав квартиросъемщика, особенно в отношении частной жизни. В большинстве штатов перед ремонтными работами (за исключением экстренных случаев) вы должны уведомить его в течение 24 часов.[8]
5. 5 Найдите агента по недвижимости. Хороший агент по недвижимости с опытом не менее 5 лет, будет очень полезен на протяжении всего процесса покупки дома.[9][10] Агент поможет вам найти нужный вариант среди множества предложений. Хороший агент будет поддерживать с вами связь и после покупки. Это очень удобно домовладельцам, чья основная резиденция находится далеко от нового дома.

Часть 3 из 3: завершение сделки

1. 1 Убедитесь в том, что у вас хватит средств, до покупки. Получение ипотечного кредита даст вам знать, на какую сумму можно рассчитывать. Скорее всего, вам придется заплатить высокую процентную ставку, и, следовательно, претендовать на вариант поменьше. Когда у вас на руках будут деньги, то начинайте откладывать на первоначальный взнос.
   • Перед тем, как дать вам вторую закладную, кредиторы посмотрят на ваше отношение долга к доходу (DTI), которое должно быть менее 36%.[11] Это значит, что ваши общие долги, включая первый ипотечный кредит, должны уложиться в треть вашего месячного дохода. К примеру, домовладелец, зарабатывающий 7,000 долларов ежемесячно и отдающий 2,500, имеет коэффициент DTI 35%.
   • Будьте готовы внести задаток в размере 20% от покупной цены. Это могут быть ваши личные сбережения или акции. Также можно заимствовать средства под залог страхового полиса или пенсионного фонда.
2. 2 Покупайте дом через агента по недвижимости. Предложите вашу цену за дом, который вам понравился. Присмотрите несколько вариантов, на случай, если какой-то вам не подойдет.
3. 3 Первые шаги для защиты нового дома. Так как это вложение ваших средств, нужно хорошо о нем позаботиться. Вот пара советов, как защитить свое новое имущество:
   • Проверьте дом перед покупкой. Лучше заранее узнать о том, что скрыл от вас хозяин.
   • Застрахуйте его от дефектов титула собственности.
   • Также нужна страховка от опасных природных явлений (землетрясения, наводнения, пожара и т.п.)

Советы

• Не помешает подружиться с местным участковым и соседями в районе, где находится ваш второй дом, особенно, если вас часто не будет дома. Если соседи знают вас, то велика вероятность, что они сообщат вам, если заметят что-то подозрительное.
• Свяжитесь с агентами по недвижимости в той местности, где планируете приобрести жилье – они расскажут вам про арендуемую собственность в данном районе. Также не забудьте осведомиться об экономическом положении данной местности, так как это очень влияет на цены.
• Перед тем, как решить сдавать дом в аренду, советуем прочитать литературу по данной тематике. Ознакомьтесь с государственными и местными законами об аренде. Согласно им, ваша жилплощадь должна отвечать всем нормам безопасности, в том числе иметь дымовую пожарную сигнализацию и второй выход. Эти пункты могут показаться незначительными, но вам придется нанять профессионала, который сделает ремонт и установит необходимое оборудование, если ваш дом не соответствует требованиям безопасности.

Предупреждения

• Позаботьтесь о хорошей страховке для второго дома, даже если вам кажется, что это не нужно. Так как вас часто не будет дома, то следует подстраховаться на случай пожара, кражи, природных бедствий – наводнения или бури. *Лучше всего подумать о дополнительном страховании ответственности, особенно если вы решили сдавать жилье.