Главная » 2015 » Август » 30 » Как купить квартирный комплекс
08:12
Как купить квартирный комплекс

Как купить квартирный комплекс

Покупка квартирного комплекса это сложный, долгий, а иногда и затруднительный процесс. Очень важно, чтобы вы собрали максимальное количество информации до того, как вы примете решение о покупке. Подача заявления на ипотеку квартирного комплекса совсем не похожа на заявление об ипотеке на покупку дома. Квартирные комплексы с четырьмя и более квартирами являются коммерческой собственностью, и кредиты под них имеют различные условия по контракту.

Шаги

  1. 1 Решите, действительно ли вы хотите приобрести многоквартирный комплекс. Такие дома имеют смешанную комбинацию офисных и жилых помещений, но 80% пространства здания должны быть отведено для жилых помещений. Такой жилой комплекс должен иметь уровень С+ или выше. Это значит, что вы не можете сдать квартиру на сутки или неделю, а квартира не должна состоять только из спальни, как в гостинице или мотеле.
  2. 2 Прежде чем взять кредит, спросите себя:
    • Оправдана ли цена?
    • Смогу ли я себе это позволить? Это выгодное вложение? Заемщики обычно оценивают стоимость аренды, налоги и ипотеку, чтобы правильно рассчитать финансирование. В глазах коммерческих заемщиков ваши личные финансы не настолько важны, как способность здания окупить себя.
    • Хороший ли у меня кредитный рейтинг?
    • Есть ли у меня имущество, которое может выступать в качестве залога?
    • Должен ли я брать кредит как корпорация или как Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО)?
    • Смогу ли я сам справится с многоквартирным зданием, или мне нужно будет заплатить компании по управлению имуществом для решения вопросов с арендаторами или с техническим обслуживанием, которые могут возникнуть?
    • Стоит мне искать партнера?
    • В хорошем ли состоянии здание?
    • Смогу ли я увеличить стоимость здания?
  3. 3 Соберите информацию о доме, который вы хотите приобрести. Возможно, вам не выдадут кредит, если здание будет требовать значительных вложений или если комплекс не будет мгновенно заселен на 85% не менее чем на три месяца.
  4. 4 Поговорите с другими коммерческими инвесторами. Спросите их о плюсах и минусах владения квартирным комплексом.
  5. 5 Поговорите с местным агентом по недвижимости. Спросите у них совет о месте, которое вы хотите приобрести. Узнайте о возможных изменениях районного масштаба или о публичных работах, которые могут оказать негативный экономический эффект на ваш комплекс. Если в генплане города указанно, что в нескольких милях от вашего комплекса будет построен аэропорт, то это может вызвать сложности с арендой ваших помещений. Не думайте, что все останется неизменным, посмотрите на историю района и предположите, какие изменения могут быть произведены в будущем.
  6. 6 Обозначьте вашу конечную цель – причину, по которой вы хотите приобрести собственность. Определитесь со стратегией достижения цели, будут ли у вас некие экономические сложности и сможете ли вы перепродать комплекс, если более не будете хотеть владеть им. Вот три стратегии по выходу из бизнеса:
    • Переделайте помещения в кондоминиумы и продайте их домовладельцам.
    • Воспользуйтесь поправкой 1031. По закону Соединенных Штатов вы не обязаны платить налог при продаже жилья, но если вы продаете дом, то налог должен быть уплачен.
    • Рефинансируйте имущество. Используйте выгоду, которую вы получили на приобретение новой коммерческой недвижимости.
  7. 7 Дом обязательно должен быть проинспектирован опытным экспертом. Убедитесь, что инспекция была проведена по всем аспектам, не рассчитывайте на стандартную инспекцию, которая может не включать в себя инспекцию проблемных зон, таких как, влажный подвал. Заплатите чудь больше денег, чтобы была проведена полноценная инспекция. Если инспекция выявит проблемы, то не делайте предложение или максимально снизьте цену, чтобы на сэкономленные деньги оплатить необходимый ремонт.
  8. 8 Соберите все необходимые документы для подачи на заем. Ваш агент по недвижимости сможет вам в этом помочь. Большинство кредитных учреждений требуют следующие документы (но ваш банк может потребовать больше):
    • Ваше личное финансовое состояние (или Fannie Mae форму 1003, если вы планируете подать заявку на ипотеку через Fannie Mae).
    • Документацию о нынешнем денежном потоке собственности.
    • Заявленные операционные доходы здания за последние два года.
    • Операционные доходы здания за последний год до текущей даты.
    • Месячные расходы на содержание здания за последние 12 месяцев.
    • Фотографии здания на сегодняшний день.

Советы

  • Вы не сможете приобрести квартирный комплекс с более чем 4-мя квартирами, если у вас нет хорошей кредитной и коммерческой истории. Некоторые люди начинают с малого – покупки дуплексов или триплексов. Если им удается успешно управлять этим имуществом в течении нескольких лет, они переходят на более большие, многоквартирные дома. Вы не обязаны зацикливаться на каждом приобретенном комплексе, если у вас есть возможность его быстро и выгодно продать – продавайте.
  • Fannie Mae обычно не выдает кредиты на покупку квартирных комплексов стоимостью менее миллиона долларов, в противном случае их прибыль будет не достаточной. Вы все еще можете подать заявку на кредит в ваш местный банк, но скорее всего процентная ставка в банке будет выше.

Предупреждения

  • Позвольте адвокату по недвижимости прочитать контракт до того, как вы его подпишите! Большинство коммерческих займов имеют невероятно завышенную цену.
  • Сборы за подачу заявки на коммерческий кредит очень велики, большинство из них стоят около пяти тысяч долларов.
Категория: Вопросы и ответы | Просмотров: 35 | | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]